Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Инструкция как узаконить самовольную постройку в 2019 году: стоимость, документы

Как легализовать самовольную постройку

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

Запросто:

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными
постройками

1.    Проще
говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего
земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал
сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено,
то снос здания не нужен.

2.    Раньше
разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения
их в порядок.

3.    Легализация
самостроя теперь стала более простой.

Как легализовать самовольную постройку

4.    На
частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае,
если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание
только потому, что так «не положено», больше нельзя.

5.    До
введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а
снести можно когда угодно.

Право собственности на самовольные постройки

Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).

Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.

Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.

Сбор документов для легализации постройки и получения права собственности — один из самых сложных этапов, поскольку для узаконивания объектов нужно предоставлять обширный перечень документации. К числу обязательных относятся следующие бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • паспорт заявителя;
  • схема участка;
  • ГПЗУ;
  • разрешение на строительство;
  • технический план.

Как легализовать самовольную постройку

Итак, давайте
разберёмся с правом собственности на самовольную постройку. Такими объектами нельзя распоряжаться на свой
лад. К примеру, продажа, дарение или сдача в аренду. На всё перечисленное
вообще отсутствует право собственности. Возвести на собственной территории дом
– вовсе не значит стать его хозяином.

Тут стоит рассмотреть
вопрос признания
права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через
суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой
она находится.

Нельзя построить дом
на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Если земля является
владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома
считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса
и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует
немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет
начато строительство.

Не каждую самовольную
постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого
объекта. К примеру,
чтобы построить жилой дом — надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так
же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть
изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе
и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные
дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное
строительство).

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей.
Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных
домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить.
После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет
аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до
третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами
доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается
подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то
вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят,
и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае
не срабатывает.

Узаконить самострой

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не
мешает. Вы не сможете
построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для
узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Предлагаем ознакомиться  Вычет НДС при покупке материалов

Так не выйдет: нужно
будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на
узаконение самовольной постройки.  

Примером нарушения
прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за
навеса возле гаража.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Можно ли узаконить самовольную постройку

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Чем является самовольная постройка?

Упрощенный порядок

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации,
подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело
значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было
разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё
гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок
с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя
какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной.
Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось
различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции
или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные
постройки стали противозаконными.

То же касается и
коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. 

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта
ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении
постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная
зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются
самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин
не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл
объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже
не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к
самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в
гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего
имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания
столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей
территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона
отсутствовали.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Надеемся, теперь вы
знаете признаки
самовольной постройки.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Если ваш надел предназначен не для садоводства или дачного хозяйства, на возведение любого строения необходимо получить разрешение. Если вы не оформили документ и построили объект, то не сможете оформить на него право собственности. Соответственно, о продаже, дарении или сдаче в аренду речи идти не может.

Разрешительные документы выдает земельный отдел местной администрации или аналогичное подразделение районного учреждения.

Первичное разрешение на ИЖС оформляется сроком на 10 лет. Его можно продлить, обратившись в госорган за 60 дней до окончания строительства. Если стройку вы так и не начали, в продлении срока откажут.

По завершению строительных работ нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Оно подтверждает соответствие объекта проектной документации. Документ оформляется в форме акта, который подписывают все члены приемочной комиссии. Получить его можно в том же учреждении, где оформляли разрешение на возведение дома.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

Предлагаем ознакомиться  На каком расстоянии от забора могу построить хоз постройки для мелкой птицы

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

 Как
было до принятия нового закона? Самовольные
постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их
возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или
документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его.

С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По
умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без
разрешения киоски не используются для торговли.

А в вопросе сноса теперь
всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её
привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто
строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в
соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных
властей.

Сейчас есть законные
основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они
соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность
уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её
часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.

Отныне самовольные
постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве
собственности на территорию земли.

Допустим, объект соорудили
на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может
быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы
объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.      

Если возводил постройку один человек, а её владельцем
стал другой?

Тот, кто стал
хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие
было и до того, как был принят новый закон.

К примеру, если на
чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей
собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не
он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

На сей счёт было
введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были
потрачены на узаконивание постройки.

Обычно сносить
самовольные постройки можно по решению суда. Однако есть и исключения, когда
решение принимает администрация. Данный пункт был изменён, в нём добавилось
больше подробностей.

1)    до
начала строительных работ нужно было обязательно оформить участок в
собственность, чего не было сделано;

2)    постройка
находится на территории, где запрещено возводить подобную недвижимость.

Бывают ситуации, при
которых решение о сносе или узаконивании постройки остаётся за администрацией. Если
у вас как раз такой случай, и сейчас происходит спор с властями — лучше найдите
толкового юриста и больше ничего сами не делайте. Закон полон сложных
формулировок, в которых трудно разобраться без эксперта. Зачастую чиновники
этим пользуются и гнут свою линию.

Случается, что снос
здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести
объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а
потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида
постройки. Максимальный термин составляет год.

Чтобы постройка
отвечала всем требованиям — времени даётся от полугода до трёх лет.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Если территория является частью чьей-то
собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки?

Нет, у них нет на это
права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос
бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на
государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет.

Исключение может быть
только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж
никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по
решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете
договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке.

При отказе суда в
сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё
равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об
объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не
может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится.

Предлагаем ознакомиться  Кража с банковского счета квалификация

1)    нет
документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в
силу вступил земельный кодекс;

2)    отсутствует
разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.

Бывает, что у людей
имеется право собственности на постройку, но, тем не менее, её признают
самовольной. Для примера: если выясняется, что имеет место несоблюдение
определённых требований по отдалённости от охранных зон, леса, газопровода,
электросетей или дорог.

1)    территория
предназначена для ИЖС или считается садовым земельным участком. То есть на ней разрешено
строить частные жилые дома;

2)    у
хозяина участка есть на него все необходимые документы;

3)    право
собственности на постройку было зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;

4)    параметрами
застройки ничего не нарушается.

Если этот дом был не
просто оформили, но и приобрели раньше 1 сентября 2018 года, то его не снесут.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Если на него
оформлена собственность — его даже в такой ситуации могут забрать.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было
что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную
территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал
за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе.

С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей
среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного
строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка
должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти
требования.

Всё, что вы уже прочли,
— это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о
самовольной постройке. В
него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных
законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах
властей.

К примеру, речь идёт
о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в
четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою
машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом
запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае?

Конкретно в этой ситуации можно обратиться в
территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением.
Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему
обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение
данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями.

Если земля не оформлена как положено, а права
на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону
общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему
согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома.

Если у четырёхквартирного дома отсутствует
статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются
соответствующим образом.

Государственный инспектор обязан проверить всю
документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если,
конечно, подобные будут найдены).         
  

Ответственность за самовольную постройку

Незадачливого застройщика ждут следующие карательные санкции:

  • Обязанность уплатить налог

Берется сумма за 3 последних года. Одновременно накладывается штраф в размере 20% от начисленного налога.

  • Обязанность уплатить двойной налог.

Это грозит владельцу, не узаконившему свою постройку в течение 10 лет с момента оформления земельного участка в собственность (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Если суд признает объект самовольной постройкой, вас заставят очистить от него территорию (ст. 222 ГК РФ). Сносить придется за собственный счет.

Если сроки исковой давности по делу вышли, вам ничего не грозит. Но если постройка угрожает безопасности и здоровью людей, судья потребует ее снести без учета сроков давности. Одновременно с нарушителя взыщут штраф по ст. 9.5 КоАП РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Сколько составляет штраф за самострой в 2019
году? За эксплуатацию
самовольной постройки назначается административный штраф размером до миллиона
рублей. А если человек отказывается сносить объект – до 300 000 рублей.
Этот законопроект Госдума приняла в первом чтении.

Автор законодательной
инициативы – Правительство России. Законопроект предлагает наказывать тех
граждан, которые эксплуатируют самовольные постройки, находящиеся на участке
земли, штрафом от 2 000 до 5 000 рублей, индивидуальных
предпринимателей и должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей, юридических
лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо может быть применено административное
приостановление деятельности на время до девяноста суток.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Если решение суда или
муниципалитета о сносе не было исполнено, то физические лица наказываются
штрафом от 20 000 до 50 000 рублей, а юридические – от 100 000
до 300 000 рублей.

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector