Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

Подводные камни договора долевого участия

Подводные камни ДДУ

В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Поэтому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание.

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ), Закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ исчерпывающе описывают все тонкости отношений дольщика и застройщика, а также нюансы содержания договора долевого участия (ДДУ). На деле строительные компании нередко «творчески переосмысливают» текст документа. Как несложно догадаться, отнюдь не в пользу покупателей квартир.

Специалисты городского Комитета по строительству и Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

  • предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
  • срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
  • стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
  • гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Хитрость первая. Что хотят, то и строят

В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.

Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом подрастет на несколько этажей (прецеденты были) или сократится размер придомовой территории.

dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

В общем, наличие такого условия в договоре – это риск получить не тот товар, за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если у сданного застройщиком дома имеются «существенные изменения проектной документации».

Как зарегистрировать ДДУ?

Договор регистрируется в Росреестре или в Многофункциональном центре. Процедура выполняется следующим образом:

  1. В первую очередь дольщику потребуется собрать ряд обязательных документов:
  • соглашение и все бумаги в качестве приложений к нему. Количество экземпляров соответствует количеству участников долевого строительства;
  • совместное заявление дольщика и застройщика о необходимости регистрации. При стандартных обстоятельствах заполнение осуществляется в регистрирующем ведомстве;
  • удостоверение личности заявителя – паспорт гражданина. Физические лица могут действовать как лично, так и через доверенное лицо. Представители несовершеннолетних лиц должны донести свидетельство о рождении ребенка, недееспособных лиц – документ об опекунстве;
  • разрешение супруга/супруги на проведение сделки, заверенное нотариально. Нет необходимости, если и муж, и жена участвуют в долевом строительстве;
  • залог прав требования по договору долевого участия – для проведения регистрации обременения права. Актуально, если дольщик использует заемные средства. Стоит отметить, что необходима оценка прав требования по договору долевого участия. Если участник строительства не соблюдает условия кредитного соглашения, банк или иной кредитор получают данную возможность. Переуступка прав требования по договору долевого участия подразумевает передачу полномочий по требованию у застройщика объекта после его завершения;
  • документы, в которых указывается информация об объекте. Составляется застройщиком с обязательным согласованием содержания дольщиком. Уточняется местоположение квартиры на общем плане и заявленная площадь.
  1. Второй шаг подразумевает необходимость в уплате государственной пошлины, предусмотренной за проведение процедуры регистрации. Ее размер определяется с учетом статуса заявителя. Если в качестве заявителя выступает физическое лицо, потребуется уплатить 350 рублей. Прикладывать квитанцию к общему списку документов нет необходимости, так как в единой электронной базе Росреестра указываются сведения о проведении оплаты.
  2. На третьем этапе документы подаются в регистрирующее ведомство по месту нахождения возводимого объекта при личном посещении отделения или через представителя. Также бумаги можно передать через почтовую службу. После сдачи документов выдается расписка, в содержании которой должна быть указана информация такого рода: дата подачи заявки, перечень поданных бумаг, ФИО сотрудника, принявшего документы, ФИО сотрудника, у которого можно получить данные о статусе готовности.
Предлагаем ознакомиться  Кто ведет учет рабочего времени сотрудников

Остается лишь дождаться внесения сведений в государственный реестр и получить подтверждение регистрации ДДУ. Срок ожидания составляет не более 10 дней при первичной регистрации договора, 5 дней – при всех последующих.

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

  1. Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
  2. Уточнить цель обращения.
  3. Внести кадастровый номер объекта.
  4. Прописать информацию о собственнике.
  5. Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
  6. Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.

Хитрость вторая. Обещанного три года ждут

Согласно 214-ФЗ, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. На практике, как говорится, возможны варианты.

В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два превышает срок действия разрешения на строительство. То есть компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – большой, до года, временной промежуток между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать шести месяцев.

Подводные камни договора долевого участия

Нарушив срок передачи квартиры дольщику, застройщик должен заплатить покупателю штраф. Но если задержка передачи квартиры произошла по вине дольщика, то застройщик от штрафов будет избавлен, – такое условие вступило в силу с 1 января 2017 года.

Проверяем застройщика

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике  — это собирание отзывов о нем. Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет. Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

Чтобы уточнить, был ли должным образом зарегистрирован ДДУ, потребуется выполнить ряд действий:

  1. В первую очередь следует обязательно запросить у застройщика копию договора, где проставлен штамп о выполненной процедуре регистрации.
  2. Если соглашение еще не было зарегистрировано, то нужно заявить о необходимости выдачи расписки Росреестра о приеме ДДУ на регистрацию.
  3. Третий вариант, как может быть проведена проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре – это заказ выписки из ЕГРН через специальную форму на сайте Росреестра. На обработку запроса отводится до 5 рабочих дней.
  4. Еще один способ – получить соответствующую выписку в отделении Росреестра или через Многофункциональный центр.

Хитрость третья. Несите ваши денежки

Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам.

Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком, и, соответственно, положения 214-ФЗ на него не распространяются.

Предлагаем ознакомиться  Судебная практика по договору дарения

Кроме того, даже некоторые крупнейшие застройщики, входящие в топ-10 петербургского рынка, грешат желанием застолбить за собой право изменять цену договора в одностороннем порядке. Но это прямое нарушение статьи 5 214-ФЗ, в которой ясно указывается: корректировка стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в ДДУ. Любой суд признает пункт договора об одностороннем изменении цены нелегитимным.

Наконец, до сих пор практически в каждом договоре встречается фраза о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам пибовских замеров. Если объект оказался меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше – предполагается, что раскошелится дольщик, – и это предусматривает практически каждый ДДУ, несмотря на судебные решения в пользу дольщиков.

Но закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (дело № А56-69503/2013).

Как расторгнуть ДДУ?

Расторгнуть соглашение можно с использованием четырех вариантов:

  • расторжение договора долевого участия по соглашению сторон. Обычно не подразумевает лишних сложностей, так как стороны сделки все заранее оговаривают. Однако застройщик может включить в положения соглашения невыгодные для дольщика условия. Поэтому так важно изучать предварительных договор долевого участия в строительстве и указывать на неправомерные позиции. Не нужно соглашаться на возвращение средств лишь после повторного заключения ДДУ на тот же объект с другим человеком. Также следует избегать длительных сроков возврата;
  • второй способ – в одностороннем порядке дольщиком. Для этого нужно предложить обоюдно разрешить проблему. Если не удалось – известить застройщика о расторжении, направив уведомление по почте с приложением расчетов процентов за время использования средств. Если деньги не были получены в течение 20 дней, дольщику следует обратиться в суд;
  • третий вариант – в одностороннем порядке застройщиком. Актуально, если дольщик не вносил платежи более двух месяцев или три раза нарушал сроки оплаты. Также изначально потребуется известить покупателя о необходимости погасить задолженность в течение 30 дней. Если никакого ответа не поступило, то договор расторгается, а деньги возвращаются дольщику на протяжении 10 дней. Если гражданин не явился за средствами, они переводятся на депозит нотариусу, о чем уведомляется покупатель;
  • через суд. Обычно актуально при нарушениях положений ДДУ. Иск подается по месту нахождения застройщика. Проведение разбирательств, необходимые документы и вердикт определяются с учетом обстоятельств.

В дополнении нужно учитывать нюансы расчета неустойки при расторжении договора через суд.

Как проводится расчет неустойки по договору долевого участия?

На что обратить внимание в ДДУ

Если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия или застройщик в установленный срок не устраняет недостатки, или запланировано расторжение ДДУ, то дольщик может рассчитывать на получение неустойки. Взыскание осуществляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за один день, если покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем; 1/150, если он – физическое лицо.

Неустойка по договору долевого участия начинает исчисляться:

  • при расторжении соглашения – с момента внесения средств дольщиком;
  • за просрочку – со следующего дня после истечения срока, указанного в положениях договора;
  • за несвоевременное устранение недостатков – по завершении периода, отведенного на исправительные работы.

Для упрощения расчетов предусмотрен калькулятор неустойки по договору долевого участия, которым можно воспользоваться по ссылке.

Важно: в соответствии с вытекающими выводами из судебной практики гражданин обязан уплатить НДФЛ с неустойки по договору долевого участия, так как данная мера взыскания не преследует цель компенсировать потери дольщика.

Предлагаем ознакомиться  К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Оформление ДДУ подразумевает необходимость в принятии к учету ряда важных юридических нюансов, поэтому для успешного участия в долевом строительстве следует привлечь юриста для получения консультации по проблемным вопросам.

Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы об их расходовании. В 214-ФЗ четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков. В перечень включены цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен. Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.

Однако с 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, в которых деньги дольщиков допускается использовать и для создания социальных объектов, если после ввода в эксплуатацию эти объекты становятся общей долевой собственностью жильцов или безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

Хитрость пятая. Отступные за выход

В 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке: если застройщик не передает квартиру покупателю более чем два месяца; если существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства; если изменено назначение общего имущества и нежилых помещений.

В ДДУ нередко прописаны штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор, – 10-20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.

При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот и другой пункты являются нарушением закона. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения.

Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируют статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу.

Хитрость шестая. Фирма не гарантирует

В особую главу стоит выделить попытки строителей сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиками.

Подводные камни договора долевого участия

Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно: он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым – немного сложнее.

Он исчисляется с того же момента, что и для инженерной начинки, если иное не указано в договоре. Этим нюансом 214-ФЗ пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.

Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В 214-ФЗ предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ.

Наконец, с 2014 года стало обязательным указывать в ДДУ сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три: банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector