Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Ипотека под выкуп доли в квартире - оформление, нюансы - ТСЖ

Как правильно оформить документы на выкуп доли в квартире

Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

  1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
  2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
  3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
  4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Продавцу:

  • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
  • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
  • Свидетельство о праве собственности на долю.
  • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
  • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
  • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
  • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

  • Ксерокопия паспорта
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
  • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Юристы советуют! После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

  • супруг
  • дети
  • родитель/ли
  • бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.
  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%. Факторы, влияющие на ценообразование:

  • стоимость жилого помещения в целом.
  • общая площадь квартиры;

Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже. Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении; Важно!

Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость; Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам. ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация

, проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению. Для этого в Росреестр или МФЦ представляют:

  • договор купли-продажи и передаточный акт (плюс их копии);
  • копии паспортов и свидетельств о рождении;
  • заявление о регистрации соответствующего перехода;

Как правильно оформить документы на выкуп доли в квартире

После регистрационных действий продавец доли должен уплатить НДФЛ (п.17.1.

ст. 217 НК РФ), или обратиться за имущественным налоговым вычетом (ст.

Предлагаем ознакомиться  Брачный договор: плюсы, минусы и позиция Верховного суда

220 НК РФ).

Несмотря на детальную регламентацию законодательством, в некоторых случаях у граждан могут возникнуть (и возникают) конкретные вопросы, связанные с особенностями сделки. Наиболее часто встречаются следующие: Да, с 15 июля 2019г.

У одного-1 доля, у другого-2 доли.

Владелец одной доли согласился продать второму владельцу Как узнать рыночную стоимость доли в квартире на день день смерти, то есть на 2007 год. Решением суда в мою пользу взыскана денежная компенсацию стоимости моей доли в квартире. Должник решение суда по исполнительному листу не исполняет Такая ситуация.

Шаблон извещения о намерении продать долю
Шаблон извещения о намерении продать долю

Сколько стоит нотариус

Если нотариус оказывал вам дополнительные услуги, за это придется заплатить. Например, Московская городская нотариальная палата установила максимальную стоимость за услуги правового и технического характера по сделкам с недвижимостью — 6000 рублей. К таким услугам относится, например, составление договора купли-продажи.

Как определить долю в квартире

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире

Основания для принудительного выкупа доли

Покупка доли в квартире за материнский капитал возможна одним из двух способов:

  1. У продавца путем заключения договора купли-продажи. Это допустимо, если ребенку уже исполнилось три года.
  2. Посредством ипотеки. С банком заключается договор, по которому доля приобретается за счет банка, а эти средства будут возращены ему за счет материнского капитала. В этом случае ждать три года не нужно.

При покупке доли с использованием материнского капитала подразумевается, что семья будет владеть жилплощадью полностью. Закон не запрещает заключение таких сделок между родственниками (исключение – между мужем и женой).

Однако Пенсионный Фонд относится к таким сделкам насторожено. Например, семья с детьми живет с дедушкой в одной квартире и хочет выкупить его долю. При этом выселение дедушки не планируется. В этой ситуации необходимости продавать свою долю у дедушки нет, но он не против выкупа. Деньги поступают на его счет. После этого их можно снять и воспользоваться средствами материнского капитала по собственному желанию.

В такой ситуации ПФР, скорее всего, откажет, так как доля деда все равно досталась бы семье по наследству. Чтобы заключить подобную сделку потребуется привести серьезные аргументы.

Пункт 1 ст.

250 ГК РФ:При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, продажа доли постороннему человеку без уведомления о предстоящей сделке других совладельцев невозможна. При нарушении преимущественного права сделка будет признана неправомерной.

Содержание договора купли-продажи доли

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли
Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Что будет, если не отправить извещение?

Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.

Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

  • вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;
  • вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;
  • один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-то из собственников.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Как правильно оформить документы на выкуп доли в квартире

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Их соблюдение поможет в дальнейшем избежать целый ряд трудностей. Как именно заключается подобный договор, будет рассказано далее.

Важно заметить, что на практике никакого срочного выкупа не существует. Если собственник и потенциальный покупатель являются родственниками, то продажа части недвижимости будет проходить по стандартной процедуре. Для этого, в первую очередь, продаваемая часть должна быть выделена в натуре.

Не выделенные части образуют не имущественные права, которые не могут подлежать отчуждению. Поэтому если в условной квартире фигурируют несколько собственников, то каждый из них может продать свою часть только в том случае, если она выделена. Здесь имеется в виду наличие установленных квадратных метров.

После того как часть условной недвижимости обозначено в конкретном количестве квадратных метров, собственник будет иметь полную права на любое распоряжение таким имуществом. Но изначально он должен подать заявление в адрес всех остальных владельцев о реализации права преимущественного формального приобретения данной доли.

Образец такого заявления в адрес родственников составляется по свободному плану. Его главным предназначением является подтверждение того, что преимущественное право приобретения было формально соблюдено.

В этом случае, если возникнут какие-либо разногласия уже после продажи, данное заявление будет главным доказательством правоты бывшего собственника.

Когда вы в своей жизни столкнулись с долевой собственностью, то тут нужно помнить о некоторых нюансах. В первую очередь необходимо сказать, что все процедуры в долевой собственности осуществляются только с участием нотариуса.

Договор по продаже, купле, обмену между родственниками должен удостоверяться. Это нужно делать даже в том случае, когда продаются все доли от всех собственников в одном жилом помещении. Это необходимо для того, чтобы в последующем произошла регистрация прав без каких-либо нюансов. Также такой принцип добавляет некоторые дополнительные нюансы на куплю, продажу, обмен.

Никто из собственников не вправе что-либо делать со своей частью при совершении сделки, если не уведомит всех таких же собственников объекта недвижимости, даже через суд. Если же происходит безвозмездное распоряжение, то тогда можно действовать без оповещения.

Нужно рассмотреть ещё и последовательность действий по выкупу всех долей.

  1. В первую очередь согласовываются все взаимоотношения между остальными участниками. Также здесь устанавливается и точная стоимость выкупаемой доли.
  2. Подготавливается соглашение о купле-продаже.
  3. Для каждого собственника вручается письменное уведомление о том, что в скором времени произойдёт сделка.

    Помимо этого, там указываются условия возникновения возможности на преимущественный выкуп.

  4. Когда на протяжении одного календарного месяца ни один из собственников не захотел приобрести долю, либо уже успел отправить отказ в письменном виде, то соглашение предоставляется в нотариальную организацию для проведения процедуры удостоверения.
  5. Соглашение в дальнейшем идет на регистрацию в специально предназначенный орган. Это стоит производиться через Росреестр, нотариуса, либо МФЦ. Туда же нужно отнести все документы на материнский капитал до 3 лет.
  6. После завершения всей процедуры новый собственник получает выписку, которая будет устанавливать право на новое помещение.
Предлагаем ознакомиться  Образец жалобы в прокуратуру на работодателя

Но бывают такие ситуации, когда один или сразу несколько участников процесса, которые имеют часть в недвижимости, хотят воспользоваться правом возможного выкупа. Вы можете продлить проведение сделки с этими людьми. Условия должны совпадать с теми, которые прописаны в договоре.

Если же согласие дали один или сразу несколько участников процесса, то покупаемая доля будет разделяться равными частями. Но, здесь сразу нужно подробно оценить некоторые трудности при проведении процедуры, правила поведения у нотариуса.

Преимущественное право получается в тот момент, когда участник процесса получил письменное уведомление.

Если вы решите нарушить закон и не предупредить всех остальных участников, то тогда это станет препятствием для удостоверения у нотариуса, а в дальнейшем повлечет признание сделки недействительной.

Иск в суд может подать абсолютно любой собственник, который будет заинтересован в таком исходе событий. Его права были нарушены, и к нему не было направлено уведомление. В любой ситуации он будет абсолютно прав. Отдельно рассматривается ситуация на материнский капитал схемы.

Когда вы составляете письменное уведомление, то нужно учитывать некоторые нюансы, являющиеся обязательными. От этого в дальнейшем зависит правильность проведения сделки и вероятность отсутствия каких-либо последствий.

Сюда нужно отнести:

  • Вы уведомляете абсолютно всех участников этого процесса только в письменном виде. Закон не предусматривает устного уведомления.
  • Документ вручается лично в руки или направляется при помощи заказного письма. Он вручается под роспись, а срок ответа начинается от того момента, когда человек получил уведомление.
  • В содержании в обязательном порядке необходимо прописать все условия по будущей сделке. Нельзя ни в коем случае отступать от установленных законов и менять условия для собственников. А если такой факт всё же будет установлен, когда выкуп другим лицам будет предоставляться по меньшей стоимости, а для родственников вы укажите большую, то сделка также считается недействительной. После этого права будут переведены на иных дольщиков.

Когда каждый человек получает уведомление, то может выбирать один из трёх предоставляемых вариантов.

  1. Можно воспользоваться правом и приобрести для себя дополнительную долю даже в ипотеку. Для этого направляется письменное согласие для продавца, что тот хочет заключить договор купли-продажи.
  2. Можно отказаться от права приобретения.

    Если каждый уведомленный участник сразу же направит отказное письмо, то можно не ждать весь установленный законом срок.

  3. Каждый человек может не отреагировать на уведомление.

    Если ответа не будет на протяжении одного месяца, то это автоматически уже считается отказом от права выкупа.

Выкуп доли в квартире у родственника

Для того, чтобы в последующем можно было заверить договор, в нотариальную контору предоставляется бланк уведомления, а также доказательство того, что он был вручен остальным участникам процесса. Это будет либо роспись, либо квитанция с почты.

Если вы уже прошли этот этап,  когда нужно было уведомить всех участников процесса, то следует подготовить договор купли-продажи. За его составлением лучше всего обратиться к опытному юристу, который заранее знает все нюансы составления.

После этого бумага предоставляется к нотариусу для того, чтобы удостоверить ее. Для этого нужно, чтобы все участники процесса явились в установленное время.

Если же они этого сделать не могут, то нужно посылать представителей по заранее подготовленной доверенности.

Для нотариальной организации собирается пакет документации.

Сюда входят:

  • Паспорта или аналогичные документы, удостоверяющие личность.
  • Доверенность, если вдруг пришёл какой-то уполномоченный человек.
  • Все документы, которые устанавливают право на долю, которая выставлена на продажу. Более подробную информацию о перечне бумаг можно уточнить на месте.
  • Соглашение о купле-продаже.
  • Образец уведомления всех остальных обладателей долей и доказательство того, что эти бумаги были им вручены.
  • Письменный отказ от всех участников даже если есть ипотека.

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей. При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире. В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Выкуп доли в квартире у родственника: законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

  • Приобретение доли в форме покупки происходит на основании традиционного договора купли-продажи.
  • Продажа имущественных прав родственнику происходит в несколько этапов.
  1. Подготовка документации:
    • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
    • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
    • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
    • выписки из домовой книги.
    • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
  2. Подписание договора купли-продажи доли.
  3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Что будет, если не отправить извещение?

Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.

Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

  • вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;
  • вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;
  • один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-то из собственников.

Государственная регистрация сделки

Доля может быть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо включить его данные в договор купли-продажи.

Подписывать договор за несовершеннолетнего гражданина будут его родители или опекуны. Затем, право собственности ребенка необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации будет выдана выписка из ЕГРН с указанием, что несовершеннолетний является владельцем доли.

Унифицированной формы договора купли-продажи не предусмотрено. Однако без указания существенных условий он будет признан недействительным.

Выкуп доли в квартире у родственника: законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

К таким условиям относятся:

  • Данные сторон.
  • Идентификационные сведения о предмете сделки.
  • Цена продажи.
  • Порядок перечисления средств.
  • Порядок передачи доли новому владельцу.
  • Другие условия, которые стороны посчитают существенными.

Помимо этого, потребуется прописать данные всех прописанных в квартире лиц.

Пункт 1 ст. 558 ГК РФ:Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существует три способа оплаты сделки:

  1. Банковская ячейка – аренда депозитарной ячейки для обеспечения гарантии честности покупателя.
  2. Аккредитив – по сути тоже самое, что и банковская ячейка, но расчет осуществляется безналичным способом.
  3. Наличный расчет или перевод на счет.

Последний способ считается наиболее рискованным. Он постепенно отходит в прошлое.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

Некоторые банки готовы выделить кредиты на такие покупки в размере 300-600 тыс. рублей под 12-14% годовых. Правда, проверка юридической чистоты подобной сделки может занять больше времени, чем в случае с обычной квартирой.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: 7 (499) 504-88-91 Москва

Ипотеку можно оформить только на долю в квартире или доме, которая официально приватизирована или куплена у частного собственника.

У комнаты должен быть отдельный вход, а у владельцев свой лицевой счет и все документы, подтверждающие право собственности.

Условия кредитования:

  • минимум 11-14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • минимальная сумма от 300 тыс. рублей;
  • первоначальный взнос от 10-30%.

Если выделение доли недвижимости еще не состоялось, то перед тем как претендовать на кредит нужно сначала пройти эту процедуру и оформить электронную запись в ЕГРН.

Для банков очень важна ликвидность доли в квартире, так как в случае если заемщик не справится с кредитом, придется продавать залог.

Продажа может обернуться проблемой, если возник вопрос с документами либо споры с соседями.

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Предлагаем ознакомиться  Документы для перепланировки квартиры в 2020.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.

Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости. Это, прежде всего, достаточный для погашения кредита уровень платежеспособности и отсутствие негативной кредитной истории.

Ипотеку могут оформить лица:

  • с гражданством РФ и в возрасте от 20-21 года;
  • с общим трудовым стажем не менее года;
  • с доходом минимум в 1,5-2 раза превышающим расходы по кредиту;
  • при наличии капитала в размере 10-30% стоимости комнаты.

Повышенные требования предъявляются и к юридической чистоте сделки, поскольку покупка комнаты считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Могут навязать заемщику и обязательную страховку от риска утраты права собственности, что только увеличит расходы на кредитование.

Банк обязательно запросит расширенную выписку из ЕГРН, чтобы изучить статистику перехода прав собственности, а также проверит, нет ли среди собственников лиц, которые находятся в местах лишения свободы и могут в любое время вернуться и предъявить свои права.

Выкуп доли в квартире у родственников за счет ипотеки, скорее всего не получиться, поскольку подобные сделки не приветствуются банками.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс.

рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс.

Банк Ставка Первый взнос Срок кредита Сумма кредита
Газпромбанк от 9,2% 10% до 30 лет от 500 тыс. рублей
Сбербанк РФ от 11% 20% до 30 лет от 300 тыс.рублей
ФК Открытие от 12% 20% от 5 лет от 600 тыс. рублей
Тинькофф банк от 13,35% 25% до 25 лет до 8 млн. рублей
Банк Образование от 12,2% 10% до 25 лет от 600 тыс. рублей

Для покупки доли в квартире нужно для начала заключить договор с риэлтором и найти подходящий вариант. После того, как вы проверите у продавца все документы и убедитесь, что все в порядке можно подавать заявку на кредит.

Будущему заемщику необходимо:

  1. Подготовить пакет документов для кредитования.
  2. Выбрать банк и подать заявление на выдачу кредита вместе с документами.
  3. Получить ответ (в среднем через 2-7 дней).
  4. Заключить предварительный договор с продавцом доли и передать задаток.
  5. Оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить кредитными средствами.

На весь процесс может уйти от одной недели до пары месяцев. Самое сложное в этой процедуре – проверка юридической чистоты и получение согласия банка на выдачу кредита.

Для оформления кредита нужно будет заполнить заявление-анкету. В этом документе нужно будет рассказать:

  1. обо всех своих доходах;
  2. стаже работы;
  3. наличии имущества (квартиры, машины и пр.);
  4. займов в других банках;
  5. семейном положении.

Довольно часто одно жилое помещение принадлежит на праве собственности нескольким людям. Каждому из них полагается своя доля в квартире, которой они могут распоряжаться по собственному усмотрению — продавать ее, дарить, завещать и т. д. Однако законодательство ставит ряд ограничений в подобных ситуациях.

Важно понимать, что купить долю в квартире надо строго по правилам, регламентированным на высшем законодательном уровне, иначе это чревато серьезными правовыми последствиями и неприятностями.

При продаже части жилья нельзя забывать, что существует такое понятие, как преимущественное право покупки доли. Оно есть у родственников, зарегистрированных на жилплощади и имеющих в распоряжении свою часть квартиры.

Закон гласит, что первое предложение о продаже должно поступить именно близким родственникам, прописанным в помещении. Уведомление должно быть отправлено им в письменном виде — это обязательное условие.

Оповещание с указанием условий продажи и цены объекта необходимо передать всем совладельцам квартиры.

Преимущественное право выкупа доли в квартире будет действовать в течение месяца после получения уведомления. За эти 30 дней гражданин должен изъявить свою заинтересованность в приобретении или же официально отказаться от подобного шанса.

Если в течение месяца другие собственники долей не отреагируют на уведомление, это будет расцениваться, как отказ от покупки доли.

Дальнейшие действия продавца при возникновении таких условий уже не будут ограничены преимущественными правами родственников, и гражданин сможет действовать, руководствуясь личными принципами и взглядами.

Выкуп доли в квартире у родственника: законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

Как бы вы ни решили распорядиться долевым имуществом, надо помнить, что по закону это можно сделать исключительно после подписания соглашения между всеми совладельцами. Покупка долей квартиры у родственников является непростой процедурой, требующей внимательности и ответственного подхода.

Чтобы не допустить распространенных ошибок и не нарушить закон, необходимо предварительно составить план действий, в котором подробно расписать каждый этап шаг за шагом.

Покупка доли на квартиру у родственников осуществляется по классическому договору купли-продажи, который в обязательном порядке подлежит регистрации в государственных структурах.

Начать процесс купли-продажи следует со сбора документации. Чтобы все отвечало законодательным нормам, нужно подготовить комплект справок и выписок, в который входят:

  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРП;
  • техническая и кадастровая документация;
  • справка из домовой книги;
  • согласие супруга на отчуждение доли, заверенное в нотариальном порядке;
  • удостоверения личности сторон.

Следующим шагом станет подписание договора о выкупе доли и его регистрация в палате кадастра и картографии, т. е. в Росреестре. Постановка объекта на учет должна проводиться в течение 18 дней после подписания сделки. На рассмотрение заявления законом отводится две недели. После чего новый владелец получит свидетельство о праве собственности.

Иногда у людей не хватает личных сбережений, чтобы выкупить интересующий объект недвижимости. В таких обстоятельствах они решают обратиться за кредитом в банк. Если покупка будет совершаться с использованием ипотечных денег, то алгоритм действий будет несколько иным.

Изначально гражданину предстоит оформить договор займа, подписать закладную, и только затем заключать сделку купли-продажи. После совершения всех манипуляций придется снова обратиться в банк, чтобы заключить кредитный договор, фиксирующий процентную ставку по выплатам.

○ Нормативные положения.

Основными нормативными положениями, регулирующими порядок выкупа долей в квартире у родственников, являются:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
  4. ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Основной нормативно-правовой акт – это ГК РФ. Именно этим законодательным положением установлено преимущественное право покупки, предусмотрен порядок оформления сделки и описаны другие нюансы.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Выкуп доли в квартире у родственника: законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

При непосредственном оформлении и расчете никаких сложностей не возникнет. Ситуация усложняется, когда покупатель привлекает материнский капитал или кредитные средства. В таком случае может поступить отказ со стороны ПФР или банка на выдачу денег, так как стороны могут заподозрить в мошенничестве.

Не стоит покупать «кота в мешке». Квартира, комната, доля – покупки, требующие серьезных затрат. Важно осмотреть состояние квартиры, дома, подъезда. Кроме того, стоит посмотреть на людей, проживающих на жилплощади. Возможно после осмотра удастся снизить цену или же вы вовсе откажетесь от покупки.

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector