Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать? - Федеральное агентство недвижимости, г. Кемерово

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Порядок покупки квартиры

Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более. Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Риски

В чем же состоят особенности рисков при покупке квартиры?Приобретая жильё в собственность, гражданин может столкнуться как с ошибками (своими или продавца) – так и с откровенным мошенничеством.

Рассмотрим, что нужно знать и какие нюансы необходимо учитывать, разберёмся с основными опасностями и всеми подводными камнями, поджидающими перед покупкой квартиры через агентство недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Подробнее о рисках, которые могут встретиться при покупке квартиры и о том, как избежать мошенничества, мы рассказываем здесь.

Несоблюдение прав

Владелец квартиры, обращаясь к агентствам недвижимости для продажи ее, также несет определенные риски, которые нужно учитывать.

Не нужно соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, для уменьшения суммы налога, иначе после регистрации есть риск получить меньшую сумму, чем было между вами оговорено.

Также есть риск попасть на мошенников, которым продадите свое жилье со слишком большой скидкой или вообще останетесь без квартиры.

Некоторые недобросовестные риелторы специально задерживают сроки выдачи денег клиенту, пытаясь за это время продать квартиру третьему лицу, без промежуточного оформления на сотрудника. Значит, продавец недвижимости получит свои денежные средства только после того, как будет найден новый покупатель. По факту это обычная сделка купли-продажи, а значит не должно быть большого дисконта по цене на квартиру.

Поэтому важно выбрать надежное агентство недвижимости, которое уже давно работает и проверено временем.

Что и как проверять?

Итак, особенностей купли-продажи квартиры достаточно много.Чтобы избежать большинства рисков, покупателю нужно действовать по чёткой схеме. Разберём её поэтапно.

Прежде чем заключать, покупателю необходимо узнать следующее:

  • Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?Адрес, этаж и цена жилья. Её нужно сравнить со среднерыночной, посмотрев объявления на сайтах города или в газетах. Если цена слишком высокая или низкая – это повод насторожиться.
  • Кто является собственником на квартиру. Сейчас это легче всего узнать, запросив выписку из ЕГРН, получить которую можно даже онлайн в виде подписанного электронной подписью файла.
  • Правомочия продавца. Если продавцом по договору выступает не собственник, то нужно удостовериться, что у представителя на руках подлинная доверенность.
  • Обременения на квартиру. Они фиксируются всё в той же выписке из ЕГРН.
  • На основании чего приобреталась квартира. Если запросит документ продавец – то эти данные могут быть в полной выписке из ЕГРН. Если же нет такой возможности – следует потребовать у продавца копии документов (договора купли-продажи, передачи при приватизации, дарения, свидетельства о праве на наследство и т. д.).
  • Кто зарегистрирован в квартире. В силу ФЗ «О персональных данных» эта информация предоставляется только собственнику, его представителям или некоторым государственным органам (например, МВД). Поэтому придётся требовать расширенную выписку из домовой книги от собственника. За получением лучше отправиться вместе с продавцом: такой документ слишком просто подделать, чем пользуются многие мошенники.
  • Задолженность по коммунальным платежам. Её получить можно в компании, обслуживающей дом, в котором находится квартира.
  • «Юридическая чистота» квартиры, то есть наличие возможных споров вокруг квартиры. Это лучше поручить специалистам, но кое-что может прикинуть и обычный гражданин. К примеру, если, согласно данным ЕГРН, квартира за последние годы часто меняла хозяев – это повод задуматься о скрытых недостатках или мошеннических схемах.

ВАЖНО: Если при покупке жилья вы узнали такой нюанс, что квартира досталась продавцу по недавнему решению суда, и есть соответствующий документ – к сделке надо подходить осторожнее. Решение может быть обжаловано и отменено.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Есть информация, которая принципиально различается в зависимости от того, продаётся ли квартира в новом доме, либо она уже давно введена в эксплуатацию. Для новостроек принципиально важной является информация:

  1. Кто выступает продавцом – застройщик или дольщик? Дольщик вправе продать квартиру в недостроенном доме – и тогда все отношения к застройщику переходят в порядке цессии к покупателю. Но если продавец – сама организация, ведущая строительство, то квартира как минимум должна быть в доме, уже принятом в эксплуатацию.
  2. На какой стадии строительство?
  3. Если приобретается квартира у застройщика, то имеются ли все необходимые документы.

На последнем остановимся особо. Представитель застройщика должен по первому требованию предъявить копии следующих документов:

  • Свидетельство о праве собственности или о долгосрочной аренде на участок земли, где велось строительство (если оно начато было до июля 2016 года), либо выписку из ЕГРН.
  • Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?Решение местной власти о выделении земли под строительство.
  • Разрешение на постройку.
  • Проект и экспертное заключение по нему.
  • Лицензию застройщика.
  • Протокол о распределении квартир между дольщиками.
Предлагаем ознакомиться  Отказ от части наследства в пользу другого наследника образец

Это далеко не полный пакет документации, который должен собрать застройщик, однако отсутствие именно этих документов и приводит обычно к проблемам.

Напротив, для «вторичного рынка» важны сведения об истории квартиры – у новостроек её просто нет. На истории следует остановиться подробнее.

О самых распространенных проблемах при покупке квартиры, а также о том, какие сведения нужно собрать и какие вопросы задавать продавцу, чтобы не быть обманутым, мы рассказываем тут.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Одним из элементов «юридической чистоты» является история квартиры. Продавец должен предоставить полный набор копий документов – от акта приёма-передачи новостройки или ордера на вселение (если квартира приватизирована), до последней выписки из ЕГРН. Но в действительности мало кто получает все эти документы, а потом хранит их.

Все эти документы неплохо заменяет выписка из ЕГРН. Она, правда, мало что даст в плане информации о том, что было до января 1998 года, когда вступил в действие первый федеральный закон о едином госреестре прав на недвижимость. Однако вероятность наткнуться на конфликт, актуальный с конца 90-х, с каждым годом всё меньше.

Тем не менее, копии документов у продавца запрашивать надо. У него на руках должны быть как минимум документы о том, на каких основаниях он приобрёл квартиру. Передавать покупателю он может и копии, но продемонстрировать оригиналы обязан.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму.

Обращение к риелтору

Многие сделки совершаются через агентства недвижимости или отдельных риэлторов. Это удобно: перечисленную выше проверку сделают специалисты такого агентства. Однако нужно проверить и проверяющего. Как правильно выбрать риэлтора, чтобы купить жилье безопасно, и что надо учитывать?

Заранее следует узнать:

  1. Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?Как давно работает агентство? Как правило, чем дольше срок, тем надёжнее компания. Недавно открытая фирма – это лотерея: может быть, опытный агент решился наконец работать самостоятельно – но, может быть, это фирма-«однодневка» или и вовсе «чёрные риэлторы», преступная группа.
  2. Сумма вознаграждения агента. Следует обратиться в несколько агентств и сравнить цены. Слишком низкая или завышенная цена должна насторожить покупателя.
  3. Порядок выплаты вознаграждения. Следует задуматься, если по условиям требуется полная предоплата: ни один профессионал не даст гарантий, что точно подберёт подходящий для покупки вариант квартиры. Также должен насторожить и вариант, при котором оплата осуществляется в виде процента от сделки: в этом случае агент будет искать самые дорогие варианты или даже специально убеждать продавца завысить цену.
  4. Имеются ли в наличии все необходимые документы. Для агентства это будет заверенная в ИФНС копия устава и свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ, для риэлтора-ИП – свидетельства плюс документы об образовании (высшем или хотя бы курсах). В добросовестных агентствах копии документов сами предлагают клиентам или даже размещают на стендах в своём офисе.
  5. Объём оказываемых услуг по договору. В идеале следует взять копию договора домой и внимательно просмотреть все условия – или даже проконсультироваться с адвокатом или юристом.

ВНИМАНИЕ: Агентства недвижимости могут оказывать два типа услуг: подбор вариантов покупки – либо просто помощь в оформлении сделки между продавцом и покупателем, которые нашли друг друга сами. В последнем случае это может быть не риэлтерская, а просто юридическая компания либо адвокатская коллегия или кабинет.

Знакомство с квартирой

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Предлагаем ознакомиться  Разводы через электронную почту

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Как обезопасить себя от мошенников?

Конкретных схем мошенничества существует масса. Вот некоторые из них:

  • Прямая подделка или подлог документов.
  • Сознательное заключение сделки неуполномоченным на то лицом.
  • Перепродажа квартиры, купленной с нарушениями закона, когда продавец об этом знает и хочет «отмыть» недвижимость (например, у пенсионера, страдающего старческим слабоумием, за бесценок покупается квартира, быстро прогоняется по цепочке сделок купли-продажи между подставными покупателями – и продаётся второй жертве, конечному покупателю, уже по полной рыночной цене).
  • Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?Продажа квартиры, купленной за счёт «материнского капитала». В этом случае по закону каждый ребёнок матери должен получить долю в квартире – а продажа доли несовершеннолетнего допустима лишь с согласия опеки (которое на практике её сотрудники дают крайне неохотно даже в тех случаях, когда у ребёнка есть другое жильё). Мошенники регистрируют квартиру в ЕГРН, не указав как сособственников детей, затем покупают её сами и быстро перепродают.
  • Продажа ипотечной квартиры без согласования с банком.
  • Получение предоплаты с последующим исчезновением. Самая примитивная, но до сих пор действующая схема.

Обезопасить себя можно следующими способами:

  1. Проверять каждый документ на предмет подчисток и исправлений. Если документ имеет степени защиты (как паспорт) – то их наличие.
  2. Если действие документа ограничено во времени (как у доверенности) – то проверять, не истёк ли срок.
  3. При покупке у поверенного – встретиться лично с доверителем, убедиться, что он именно собственник квартиры, действительно выдал доверенность и не отзывал её.
  4. Самому заказать свежую выписку из ЕГРН.
  5. Проводить оплату по безналичному расчёту. Если же платятся наличные – то только с выдачей расписки, кассового чека или приходного ордера (для покупки у организаций).

Осмотр

как происходит сделка купли продажи квартиры

При осмотре самого жилья покупателю надо поинтересоваться планировкой. При этом следует попросить показать техпаспорт. Если квартира носит следы перепланировки – нужно потребовать документы, разрешающие проведённые работы. Если таких документов у продавца нет – от сделки лучше отказаться. «Узаконивать» самовольную перепланировку – процедура долгая, сложная и не всегда успешная.

Кроме того, следует, если есть возможность, поинтересоваться и соседями. Сама квартира может оказаться в идеальном состоянии, но из-за проблемного окружения пользоваться ей будет трудно.

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Предлагаем ознакомиться  Как выписать не проживающего человека из квартиры без его согласия

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Ознакомление с документами при покупке квартиры

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.

Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.

Процесс регистрации

Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

  1. Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
  2. Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
  3. Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
  4. Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
  5. Домовая книга.

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя. Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму.

Типичные ошибки – это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в подделке документов. Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.

После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.

Что потом?

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого. Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону. Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector