Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или дома, что спрашивать у продавца и риелтора

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте.

Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Жильё на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с новостройками. Несмотря на то что по договору долевого строительства или в рамках проектного финансирования стоимость квадратного метра может показаться ниже, после оформления всех документов, оплаты коммунальных услуг до фактической передачи жилья, ремонта (при черновой отделке), организационных и прочих расходов вторичка может оказаться дешевле. Но и проверять бывший в пользовании объект нужно тщательнее.

Документация

Конкретный перечень документов, который должен быть у продавца квартиры или жилого дома, зависит от оснований возникновения права собственности. В идеале продавец должен продемонстрировать:

  1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве собственности на наследство, решение суда и т. д.).
  2. Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности до 15.07.2016 г., после — выписка из реестра).
  3. Технический паспорт (не обязательно).
  4. Справку о зарегистрированных лицах (не обязательно).

С переходом к оформлению сделок через МФЦ процедура регистрации существенно упростилась. В общем случае кроме паспорта для оформления договора и регистрации перехода права собственности никаких документов не требуется. Росреестр самостоятельно проверит наличие и вид права собственности у продавца, обременения и все другие обстоятельства, необходимые для регистрации. По этой причине отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не критично, незаконная сделка всё равно не пройдёт.

С введением системы МФЦ процедура оформления сделок существенно упростилась

На момент подписания договора все услуги и прочие платежи (домофон, на капитальное строительство, вывоз мусора и т. д.) должны быть оплачены. За долги по коммунальным услугам отвечает предыдущий собственник, но за взносы в фонд капитального строительства ответственность несёт текущий владелец. В любом случае управляющая компания будет требовать погашения долгов за ЖКУ с покупателя.

При оформлении договора купли-продажи квартиры вопрос о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах можно решить несколькими способами:

  1. Если в квартире имеются зарегистрированные граждане, следует поставить условие о снятии с учёта до подписания договора. В этом случае перед обращением в МФЦ продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире гражданах. В договоре купли-продажи указывают, что в квартире никто не зарегистрирован.
  2. Если после продажи в квартире остаются зарегистрированные граждане, в договор следует включить условие о снятии всех зарегистрированных поимённо в течение определённого времени после регистрации перехода права собственности.

При покупке квартиры у посторонних лиц необходимо выяснить, был ли кто из членов семьи прописан там ранее. В некоторых случаях могут возникнуть проблемы с ранее зарегистрированными членами семьи. Например, отбывший наказание в виде лишения свободы вправе восстановить регистрацию по месту жительства в квартире, где он ранее проживал по договору найма и был снят с учёта добровольно или через суд в период нахождения в местах лишения свободы.

Если квартира была приватизирована без учёта выписанного осуждённого, возможно предъявление с его стороны требований о признании договора приватизации недействительным. Подобные ситуации являются редкими исключениями, но учитывать такие нюансы следует. Достоверность информации можно проверить у соседей или всезнающих бабушек у подъезда.

В целом наличие в квартире зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, не является большой проблемой. При смене собственника прекращается право пользования квартирой предыдущим собственником и членами его семьи. При отказе добровольно сняться с учёта выписка осуществляется через суд, но суд, исходя из обстоятельств дела, может отсрочить выселение на некоторое время.

Предлагаем ознакомиться  Как передарить квартиру полученную по договору дарения: сроки, документы, расходы

Условия проживания

Бывают случаи, когда после покупки квартиры выявляются скрытые недостатки — обнаруживается грибок, засорённые батареи или канализация, промокающая стена, шумные или маргинальные соседи, мыши, клопы и т. д. У продавца необходимо выяснить условия проживания. Информацию можно проверить у тех же соседей или бабушек.

Незаконная перепланировка квартиры в принципе не должна помешать оформлению сделки и регистрации перехода права собственности, так как информация об этом окажется скрытой для регистрирующего органа. Но в интересах покупателя, чтобы перепланировка была узаконена. В случае выявления факта перепланировки новому собственнику придётся уплатить штраф, если он не сможет доказать, что изменения были внесены не им.

Следует изучить правоустанавливающий договор, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, в договорах дарения часто делают оговорку, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подобные ограничения не регистрируются в росреестре и проверяться не будут. Такой даритель сохранит право проживания и в проданной квартире.

Необходимо уточнять и другие обстоятельства:

  1. Как долго находится квартира в собственности продавца. Чем дольше срок, тем надёжнее.
  2. Основания приобретения в собственность. Предыдущий собственник, который передал квартиру продавцу, в некоторых случаях может попытаться оспорить действительность передачи. Наиболее часто в суд обращаются по договорам дарения и завещанию.
  3. Согласованность решения о продаже квартиры. Следует уточнить, все ли члены семьи согласны на продажу и действуют ли они добровольно. Если один из сособственников действует под влиянием родственников или в силу негативных обстоятельств, впоследствии он может попытаться признать договор недействительным.

Особенностью приобретения индивидуального жилого дома по сравнению с квартирой является связь объекта с земельным участком. Земля следует судьбе дома, при приобретении дома у покупателя возникает право на земельный участок в том же объёме, в каком оно существовало у продавца. Если продавцу земля принадлежала на праве собственности, то и у покупателя возникает такое же право. Сделка оформляется договором купли-продажи дома и земельного участка.

При приобретении жилого дома следует проверить документы на землю

При приобретении дома в первую очередь следует изучить документы на землю. Продавец должен предоставить кадастровый паспорт на землю и правоустанавливающие и правоподтверджающие документы, на основании которых он является собственником.

Выяснять следует следующие обстоятельства:

  1. Проводилось ли межевание земельного участка, уточнялись ли координаты.
  2. Имеются ли споры с соседями о границах земельного участка.
  3. Имеются ли на земельном участке так называемые красные линии (находятся ли рядом магистральные трубопроводы, высоковольтные линии и т. п.). Наличие красных линий впоследствии может стать препятствием для проведения реконструкции дома и строительства пристроек, других объектов).

Другой особенностью является обеспечение дома коммунальными услугами. Необходимо уточнить:

  • каким образом осуществляется отопление, водо- газо- и электроснабжение, вывоз мусора, с кем заключены договоры, стоимость услуг;
  • как осуществляется уборка снега в зимний период, кто и по каким расценкам оказывает услуги;
  • кто обеспечивает безопасность, стоимость услуг (при приобретении дома в коттеджном посёлке или аналогичных образованиях);
  • какова транспортная развязка, наличие инфраструктуры, доступность торговых точек;
  • кто является ближайшими соседями, их социальный статус.

При приобретении дома с земельным участком рекомендуется воспользоваться услугами юриста или риелтора. В земельных отношениях долгое время царила полная неразбериха. До настоящего времени возникают ситуации, когда по документам земля принадлежит собственнику, а фактически земельного участка не существует.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или дома, что спрашивать у продавца и риелтора

Не следует стесняться при общении с продавцом квартиры или дома. Задавайте любые вопросы. Продавец оставляет продаваемое жильё, а вам придётся там жить.

Предлагаем ознакомиться  Снял квартиру с договором можно ли расторгнуть

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Что нужно спросить у продавца, при покупке квартиры на вторичном рынке?

Наибольший риск при приобретении квартиры в строящемся доме, особенно на начальных стадиях, это риск долгостроя. Поэтому перед тем как встречаться с застройщиком, следует собрать информацию о нём из открытых источников:

  • как долго работает на рынке;
  • объём и периодичность сдачи объектов;
  • качество сданных объектов (по отзывам);
  • регион присутствия и т. д.

При участии в долевом строительстве существенным риском является затягивание строительства

После получения открытой информации можно перейти к выяснению вопросов непосредственно у строительной компании.

Документация

С застройщика следует потребовать предъявить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • разрешительные документы на землю (земля может быть в аренде, собственности, на других основаниях, но в документах обязательно должно быть указано, что земля предоставлена под строительство многоквартирного дома);
  • договоры с энергоснабжающими организациями (дом должен быть сдан с подключёнными коммунальными услугами);
  • проект договора долевого участия, а при вступлении в права дольщика через уступку прав — заключённый ранее договор долевого участия и проект договора цессии;
  • учредительные документы (для ознакомления).

Стоимость квартиры

Застройщики практикуют различные программы оплаты. При полной единовременной оплате можно получить максимальные скидки. Если дом уже сдан в эксплуатацию, но в нём осталось много нереализованных квартир, можно договориться о снижении стоимости квадратного метра или проведении дополнительных работ в пределах той же суммы. Существуют различные варианты рассрочек и кредитов. Застройщик должен разъяснить все варианты и помочь выбрать оптимальный.

Пакет документов, необходимый для покупки квартиры

Следует выяснять характеристики дома и квартиры:

  • материал стен, звукопроводимость, теплопроводность;
  • система коммуникаций (индивидуальное отопление является более экономичным);
  • наличие внутриквартирных и общедомовых счётчиков;
  • предполагаемая инфраструктура (двор, стоянки, подъезды и т. д.)
  • варианты отделки.

При выборе квартиры необходимо учитывать имеющуюся инфраструктуру

Необходимо выяснить предполагаемые сроки сдачи дома в эксплуатацию после подписания акта приёмки квартиры и ориентировочный размер подлежащих оплате коммунальных платежей до сдачи дома. Дольщик оплачивает коммунальные платежи с момента подписания акта, до сдачи дома в эксплуатацию платежи рассчитываются по нормативам независимо от проживания.

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия). 

Деталь

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении  прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

  • технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
  • особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
  • оформлением зон общего пользования;
  • возможностями перепланировки квартиры;
  • особенностями парковки;
  • планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Предлагаем ознакомиться  Споры между наследниками: помощь адвоката

Перед подписанием очень не помешает показать документ независимому юристу.

Вопросы следует задавать на любом этапе заинтересованности квартирой: от первого звонка продавцу до выхода на сделку. Рассмотрим все ситуации, и что вам потребуется уточнить про жилую недвижимость на каждом этапе.

1. Первый разговор по телефону.

Первое общение с продавцом является важным шагом  к знакомству с ним и квартирой. Уже на этом этапе можно отсеять более половины предложений, найденных по объявлениям. Поэтому сначала нужно поинтересоваться:

  • продается ли еще квартира (возможно, со времени выхода объявления уже нашелся другой покупатель);
  • продажа происходит от собственника или через риэлтора, доверенное лицо и т.д.;
  • сколько квартира находилось в собственности у продавца, придется ли ему платить налоги от суммы сделки. Если менее установленного законодательством необлагаемого периода, то из этого вытекает следующий вопрос;
  • стоимостью квартиры, которую вы должны заплатить, и какая будет указана в договоре. Нередки случаи, когда продавец желает минимизировать налогообложение с продажи недвижимости. И результат такой сделки в случае проблем окажется не в пользу покупателя;
  • датой и временем осмотра. Предпочтительно посетить квартиру в дневное время, чтобы осмотреть ее при дневном освещении.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или дома, что спрашивать у продавца и риелтора

2. Осмотр квартиры.

Сначала спокойно обойдите жилье, посмотрите планировку, ремонт, оцените вид из окон. Затем задайте несколько вопросов:

  • причины продажи квартиры;
  • на основании каких документов у продавца возникло право собственности на имущество и зарегистрировано ли оно в Росреестре;
  • имела ли место перепланировка помещений и имеется ли на нее разрешающая документация;
  • в каком году был произведен ремонт, что из капитальных работ было произведено (например, замена труб водоснабжения, канализации, электропроводки, системы отопления);
  • если имеется встроенная мебель и техника, остается ли она при продаже, что еще хозяин планирует оставить;
  • зарегистрированы ли на жилплощади граждане и в какой период планируется их выписка;
  • возможно ли снижение цены;
  • средний размер коммунальных платежей в месяц;
  • кто живет по соседству (алкоголики и любители послушать громко музыку не лучший вариант соседства).

Желательно, чтобы у продавца на руках были подтверждающие право собственности документы. Это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. От имени хозяина квартиру может показывать риэлтор. Тогда попросите у него копию паспорта собственника и выписку из ЕГРН. Сопоставьте их.

Теперь у вас есть возможность взвесить все увиденное, услышанное и принять решение о покупке.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Какие вопросы задавать при покупке квартиры или дома, что спрашивать у продавца и риелтора

С чего начать покупку вторичного жилья?

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги.

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector