Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Требования к использованию нежилых помещений в мкд. Какие нежилые помещения можно размещать в многоквартирных домах - Юриста дом

Приложение N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

Требования к таким площадям в МКД

Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:

  1. Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
  2. Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
  3. Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
  4. Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
  5. Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
  6. Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
  7. Наличие четких границ и законного владельца.

При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.

Требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить.

Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации.

Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующая санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

Согласно Жилищному Кодексу РФ, все жители на равных долях считаются участниками долевой собственности общегоимущества многоквартирного дома. К таковому имуществу относятся: лифтовое помещение, лестничные пролеты, подвалы, чердаки, различные подсобные помещения и участок придомовой территории земли.

Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п.

Проект должен быть выполнен лицом – членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений.

Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

  1. Пакет документов, включающий поэтажный план здания, получаемый в БТИ; правоустанавливающие документы на объект; технический план и паспорт помещения; при необходимости проект перепланировки, подтвержденный в жилищной инспекции с согласием остальных жильцов дома.
  2. Заявление в соответствующий государственный орган.

    В Москве это Департамент городского имущества. Подается вкупе с копиями документов, заверенных нотариусом. Оригиналы лучше оставить у себя.

  3. Получение решения о переводе в течение 48 рабочих дней. В случае отказа остается возможность его обжалования в суде.
  4. Получение разрешения и последующее проведение перепланировки объекта в случае надобности.

Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Это мероприятие следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений.

Нежилые помещения

Если здание полностью находится в собственности жилищного кооператива или в долевом владении, правление допускается к организации целесообразных коммерческих действий, в имущественных интересах обладателей. Среди них – передача права пользования коммерческим организациям, которая проводится путём заключения договора аренды.

Предлагаем ознакомиться  Как подать на алименты без развода в 2020 году. Документы, порядок оформления

Необходимо помнить, что только при надлежащем исполнении требований Жилищного кодекса, посвященных проведению общего собрания, решение, принятое в пользу предпринимателя, может считаться законным, что позволит ему организовать свой бизнес в пределах жилого дома или его территории.

Согласно статье 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Как узнать размер?

Чаще всего путаница происходит в понятиях общедомового и нежилого имущества. К общедомовым площадям относятся:

  • подвалы;
  • лифтовые зоны;
  • чердак;
  • лестницы.

Приложение  N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

Общая площадь дома минус общедомовая территория минус жилая территория.

Оставшаяся часть и будет искомым значением.

Чтобы узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, где представлены точные данные о поставленных на кадастровый учёт зданиях. Также эти данные указаны в техническом паспорте строения, ознакомиться с ним можно в ТСЖ или внимательно изучив квитанцию об оплате услуг. В ней указаны площади помещений каждого типа.

Нежилое помещение в многоквартирном доме 2019 – что это, требования, права собственников, обязанности, содержание

Многоквартирный дом – это не только жилые квартиры, но и подвалы, где находятся важные коммуникации, чердаки с выходом на крышу, подъезды и места общего пользования.

Кроме помещений для проживания жильцов, также может присутствовать нежилое помещение в многоквартирном доме, переданное коммерсантам в пользование в аренду для ведения хозяйственной или коммерческой деятельности.

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

  • Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
  • Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
  • Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
  • Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
  • Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
  • Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
  • Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
  • Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Приложение  N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

В действующем сегодня законодательном праве такое понятие как «нежилое помещение» отсутствует, нормой ст. 130 ГК РФ, дающей разъяснения о признаках прав на недвижимость, оно не упоминается.

Хотя закон допускает перевод жилого имущества в категорию нежилых помещений, и позволяет его регистрацию по праву собственности при одном условии: оно должно находиться в общем составе многоквартирного дома (ст.12 п.

1 Закона о Регистрации).

Такая коллизия порождает некие трудности по совершению сделок с подобными объектами недвижимости, но на практике, они совершаются чаще, чем это предусмотрел законодатель.

Что касается оформления прав собственности, то здесь применяются общие положения ГК РФ – ими могут стать любые физические или юридические лица, ИП, унитарные учреждения, кооперативные сообщества и т.п.

Приложение  N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

Чтобы стать обладателем нежилой недвижимости в многоквартирном доме, можно пойти двумя путями:

  • Совершить сделку купли-продажи с собственником помещения.
  • Выкупить жилую площадь первых этажей и перевести его в статус нежилых помещений.

Чтобы использовать жилую недвижимость для коммерческой деятельности, его необходимо подготовить к переводу в статус нежилой недвижимости, но и к нему предъявляются свои требования по содержанию.

За надлежащее содержание нежилого помещения должен отвечать его истинный владелец, то есть собственник имущества.

Исходя из норм ЖК РФ ст. 39, он обязан оплачивать расходы, связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией общедомового имущества всех собственников дома.

Предлагаем ознакомиться  Составление технического плана помещения

Даже если владелец нежилой недвижимости не пользуется лифтовым хозяйством, общим мусоропроводом, подъездом и мусорными баками, он все равно обязан содержать эти объекты, и вносить за них оговоренную договором с управляющей компанией или ТСЖ плату на текущие расходы по уборке и содержанию помещений общего назначения и капитальный ремонт всего дома.

Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05. 2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.

Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.

Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.

Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.

Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.

Необходимо собрать комплект документации:

  • экспликацию и поэтажный план здания;
  • основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
  • подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
  • оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
  • согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
  • технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
  • заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.

Приложение  N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.

Рассмотрение ходатайства может продолжаться до 45 суток, при положительном решении можно подавать документы на регистрацию нежилого помещения по праву собственности в Росреестр, оплатить государственную пошлину и подать стандартный пакет документов, как при оформлении жилой недвижимости в собственность.

Оформить право полного владения нежилым помещением можно через МФЦ или подать заявку на портале Госуслуг.

Если требуется перевести жилой объект, расположенный не на первом этаже здания, а выше, то внизу должны находиться также нежилые помещения, иначе получить разрешение будет невозможно.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

У нежилой части дома, как и у жилой, обязательно должен быть законный владелец с оформленным правом собственности. Имея те же права и обязанности, что и собственники квартир, они несут расходы по оплате коммунальных услуг и содержание общедомового имущества. Собственником нежилого имущества может выступать как физическое, так и юридическое лицо, получившее право владения в результате покупки, получения в дар или наследования.

Как получить в собственность эту территорию?

Приложение  N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Предлагаем ознакомиться  Приказ уволен в запас

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

  1. Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
  2. Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора.

    Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.

    Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.

  3. Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
  4. Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ.

    В перечень обязательных к подаче входят:

    • заявление на перевод помещения;
    • подлинные или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
    • согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
    • протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
    • поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
  5. Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней.

    Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.

    Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:

    1. Заказ технической документации в БТИ.
    2. Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.
    3. Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
    4. Строительные работы.
    5. Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2019 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

    Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

Ответственность за незаконное присвоение

В Уголовном кодексе РФ прописаны 2 состава злонамеренного преступления, которые могут расцениваться как незаконное присвоение чужого имущества: присвоение (

ст. 160 УК

) и самоуправство (

ст. 330 УК

). Наступающая ответственность будет зависеть от тяжести преступления, наличия или отсутствия отягчающих обстоятельств.

Максимально возможные виды негативных последствий:

  1. Выплата денежного штрафа до 500 000 рублей или суммарный заработок захватчика за полгода.
  2. Обязательные исправительные работы до 480 часов.
  3. Исправительные работы сроком до 2 лет.
  4. Принудительные работы длительностью до 5 лет, при этом возможно ограничение свободы до 1,5 лет.
  5. Срок заключения 5, 6 или 10 лет.

Нежилые помещения коммерческого назначения сегодня часть практически каждого многоквартирного дома. Основные тезисы и понятия, которые необходимо знать как собственникам помещений так и деловым людям были рассмотрены в статье. Однако законодательство имеет свойство со временем меняться, поэтому в случае возникновения любых вопросов или сомнений следует обращаться к специалистам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector